Kinnisvarahai piinad

Kuna kortereid on müügis palju ja hinnad on aastate jooksul kõvasti tõusnud, on väikeinvestorite kinnisvaraarendus ehk vanade korterite renoveerimine hinnalisaga müümise eesmärgil. Korterit renoveerides – juhul kui seda teeb algaja – on palju tundmatuid muutujaid: ehituse tegelik maksumus, tegelik valmimisaeg, soovitud hinna realistlik hindamine. Kui üks neist muutujatest ei realiseeru vastavalt soovitule, võib renoveeritud korteri müük olla väga vaevaline.

Teine valdkond on kinnisvarasse investeerimine väljaüürimise eesmärgil. Kui elamispindade ostmine majanduslanguse tingimustes langeb ning püksivöö pingutuse tagajärjel loobutakse ka suurematest üüripindadest, siis vajadus soodsama elukondliku üürikinnisvara järele säilib. Eriti kehtib see meie pealinnas, kus rahvastikuarv kasvab iga kvartaliga. Väikese ja keskmise portfelliga kinnisvarainvestorid on seda mõistnud ja on seetõttu asunud jahtima kindlate parameetritega kortereid.

 

Üüriinvestorit huvitab täna eelkõige:

väike korter, kus on olemas kõik eluks vajalik, sealhulgas kööginurk ja vannituba koos tualetiga. Mida väiksem on korter, seda madalam on sisenemishind ja seda suurem on tootlus. Kõige magusamad üürikorterid on alla 20 ruutmeetri nutika planeeringuga ühikud;

hea asukoht tulevaste üüriliste vaatevinklist ehk lähedus kõrgkoolidele, töökohtadele ja ühistranspordile. Kuna väikeseid kortereid üürivad soodsate kulude tõttu nii tudengid kui noored spetsialistid, on hea asukoht määrava tähtsusega sobiva üürniku kiirel leidmisel;

haldamise lihtsus. Pole midagi tüütumat kui pommitada üürnike e-kirjadega, et raamatupidaja pole see kuu veel veenäite saanud. Kui korteri arendaja on tehnosüsteemide projekteerimisel panustanud automatiseerimisse, liiguvad vee ja elektri näidud ise haldurini, paremal juhul otse raamatupidaja arvutisse;

väikesed kõrvalkulud mängivad rolli pikaajalise üürilise leidmisel. Tänased üürnikud on väga informeeritud ja kõrvalkulude suurus on üks esimesi küsimusi, milleks tuleb valmis olla. Vanad paneelelamud ja halva soojusisolatsiooniga puumajad jäävad siin uusarendustele kõvasti alla. Kui turg peaks tõesti kukkuma ning konkurents tihenema, on just madalad kommunaalid need, mis võivad saada määravaks, kas korter seisab tühjana või leiab üürniku;

võimalus osta mitu ühikut samas majas või arenduses aitab portfelli suurendada ilma, et administratiivsed kulud hüppeliselt suureneksid. Lihtsam on sisustada kahte või enamat identset korterit, käia neid koos huvilistele näitamas, jälgida kommunaalarveid ja suhelda ühistuga.

Loomulikult on ka skeptikuid, kes juba mõnda aega hoiatavad kinnisvaraturust (ja laiemalt kõigist investeerimisturgudest) eemale hoida. Kuna majanduslanguse saabumist ei oska keegi täpselt ette näha, võib vaba raha kontol hoidmine venida pikaks ja saamata jäänud tulu näol ka kulukaks.

Investor, kes ei soovi käed rüpes krahhi oodata, mille saabumine võib võtta veel aastaid, võiks valida investeerimishorisondiks 15-20 aastat ja mitte lasta end mõjutada lühiajalistest turukõikumistest. Pole niivõrd oluline, mis saab, kui korteri turuhind langeb 30%, tähtsam on omada plaani juhuks, kui saadav üüritulu langeb 30% või on korter kuu aega tühi. Väiksed korterid, mis vastavad eelpool kirjeldatud  nõudmistele, on kriisi ajal üürnike seas kõige nõutum kaup.