Langustsükli põhi on peaaegu käes

Eesti kinnisvarahindadest rääkides tuuakse sageli välja, et hinnad on buumi ajal paigast ära ega vasta Euroopas levinud tõele, et keskmise kuupalga eest peaks saama osta üks ruutmeeter korteripinda.

Eesti statistikaamet esitab kõikide maakondade ja eraldi Tallinna keskmise palga. Maa-amet aga korterite keskmised tehinguhinnad. Nii tulekski nendest andmetest lähtuda võrdlusbaasi loomisel. Sageli võetakse ekslikult Eesti keskmine kuupalk ja võrreldakse seda Tallinna südalinna korterite ruutmeetri hinnaga. Kuid see ei anna tegelikult mingit tulemust. Sama hästi võiks võrrelda keskmist palka ka näiteks Püssi korterite ruutmeetrihinnaga. Siis selguks, et Eesti kinnisvarahindadel on palga baasil veel piisavalt tõusuruumi. Seega tuleb võrrelda vastavates piirkondades kogutud statistikat, kuna Eestis on palgad ja kinnisvarahinnad väga erinevad.

Sageli ei selgu, kas võrreldakse brutopalga või netopalga baasilt. Kõrgelt maksustatud Skandinaavias teeb see väga olulise vahe.

Riikidevahelisel võrdlemisel tulevb võtta aluseks netopalk, siseriiklikult võib selleks olla ka brutopalk.

Lähtudes maakonna brutopalkadest ning maakonnakeskuste korterite keskmistest hindadest, võib öelda, et palga-hinna skaalal võib hinnalangus jätkuda veel vaid suuremates linnades. Väikelinnades võiks hinnatase stabiliseeruda. Arvestades, et hinnalangus suuremates linnades võib veel lisaks praegusele olla kuni 15% ning samal ajal on võimalik palgakasv vähemalt 5%, siis peale selliseid sündmusi on ka suuremates linnades Tallinnas, Tartus ja Pärnus palga-hinna suhe vastavalt 1,19, 1,02 ja 1,18. Enam kui 15%-line hinnalangus tulevikus on vähe tõenõoline, kuna suurimate kriiside ajal Skandinaavias on hinnalangused olnud kuni 40-50%.

Eestis on praeguseks korterite hinnalangus umbes 25% ning maa puhul veel rohkem. Seega võib eeldada, et tsükli põhi on üsna lähedal. Kuid selle ajalist kaugust või pikkust on väga keeruline kui mitte võimatu ennustada. Skandinaavias olid suurimad võitjad põhja ajal endale kinnisvara ostjad.